Jak kupić nieruchomość od gminy?

Czy kupno inwestycyjnej działki od gminy jest trudne i wymaga wypełnienia dziesiątków formularzy? Czy należy obawiać się pojęcia „przetarg publiczny”? Absolutnie nie! Kupno gruntu od gminy jest nawet prostsze i obarczone mniejszym ryzykiem, niż zakup na rynku wtórnym od osoby fizycznej. Jak wyglądają procedury wyjaśnia Agnieszka Zemuła-Czarnik, Naczelnik Biura Obrotu Nieruchomościami UM.

Tryb sprzedaży
Gmina zbywa działki w dwóch zasadniczych trybach - niejako "z urzędu" (sama gmina z uwagi na własne potrzeby wprowadza wytypowane grunty do obrotu) albo na wniosek zainteresowanej osoby. To oznacza, że istnieje możliwość zakupu nie tylko tych działek, które gmina wystawia na sprzedaż w danym momencie, ale także pozostałych (będących w posiadaniu gminy), które wskaże sam zainteresowany. Wystarczy do Biura Obrotu Nieruchomościami UM lub na urzędowy dziennik podawczy złożyć pisemny wniosek z prośbą o sprzedaż działki gminnej, w którym należy podać numer nieruchomości i obręb, gdzie się znajduje (można dodać również załącznik graficzny). Taki wniosek zainteresowanej osoby uruchamia już wszystkie procedury.

Pierwszą procedurą jest wewnętrzne opiniowanie wydziałów urzędu gminy czy działka w ogóle może zostać zbyta. Jeśli gmina planuje w przyszłości inwestycje na danej działce, przebieg pasa drogowego lub ma inne plany dotyczące nieruchomości - nie istnieje wówczas możliwości sprzedaży. W każdym innym przypadku wydziały pozytywnie opiniują sprzedaż gruntu, bo zagospodarowanie leży przecież w interesie gminy. Po wewnętrznym zaopiniowaniu, osoba, która złożyła wniosek, otrzymuje natychmiast odpowiedź, czy wskazana działka zostanie zbyta.

Ustalenie ceny
Cena działki gminnej nie jest kwestią uznaniową i nie decydują o niej urzędnicy. Wartość ustalana jest przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego i przedstawiana w postaci operatu szacunkowego. Wartość szacunkowa nie podlega negocjacji. Operat jest ważny przez rok od daty jego sporządzenia.

Warto zaznaczyć, że koszt sporządzenia operatu i ewentualnych podziałów geodezyjnych działki (jeśli zainteresowany chce nabyć tylko część gruntu) leży po stronie gminy. Na gminie spoczywa również obowiązek weryfikacji czy w stosunku do nieruchomości nie istnieją roszczenia prawne osób trzecich. Oznacza to, że działki zakupione od gminy nie są obarczone wadami prawnymi - mamy pewność, iż nie pojawią się inne osoby np. potencjalni spadkobiercy, żądając spłaty ich udziału. Kupujemy "czysty" pod względem prawnym grunt.

Procedura przetargowa
Gdy wcześniej wskazane procedury zostaną dopełnione, przychodzi czas na sprzedaż w drodze przetargu. Zamiar zbycia działki urząd gminy jest zobowiązany podać do publicznej wiadomości. Stosowne zawiadomienie musi zostać umieszczone w Biuletynie Informacji Publicznej i na urzędowych nośnikach na okres 3 tygodni, po czym konieczne jest odczekanie kolejnych 3 tygodni w celu złożenia wniosków przez ewentualne osoby, którym przysługują prawa do zbywanej nieruchomość. W przypadku pojawienia się takich roszczeń nieruchomość wycofywana jest ze sprzedaży

Kolejnym krokiem jest zamieszczenie - odpowiednio w prasie o zasięgu lokalnym w stosunku do nieruchomości, których wartość nie przekracza kwoty 100 tys. euro na okres miesiąca lub w prasie o zasięgu ogólnopolskim w przypadku nieruchomość droższych na okres dwóch miesięcy - ogłoszenia o przetargu. To w nim znajdziemy wszelkie szczegółowe dane dotyczące przetargu - jego datę, godzinę, miejsce, termin wniesienia i kwota wadium. Wadium zainteresowany musi wpłacić na podany w ogłoszeniu rachunek bankowy urzędu, koniecznie w terminie określonym w ogłoszeniu. Kwota wadium jest zawsze podawana w ogłoszeniu o sprzedaży. W przypadku wygrania przetargu wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia działki. Przepada tylko w okoliczności, gdy osoba, która wygrała przetarg nie przystąpi do podpisania aktu notarialnego. W każdym innym przypadku wadium jest zwracane.

Przetarg ustny to po prostu licytacja. Zainteresowani podają ceny, które są gotowi zapłacić za nieruchomość. Postąpienie najczęściej wynosi 1% wartości działki w zaokrągleniu do pełnych dziesiątek i jest podawane. Uwaga - w przetargu operujemy stawkami netto, przy zakupie do uzyskanej ceny doliczany jest podatek VAT.

Na przetargach nie zawsze pojawia się wielu oferentów. Bardzo często jest to tylko osoba, która złożyła wniosek o sprzedaż działki. Wówczas dokonuje postąpienia licytacyjnego o wymagany 1% wartości i z braku innych ofert wygrywa przetarg.

Urząd po przeprowadzeniu przetargu i wyłonieniu nabywcy działki ma 21 dni na wskazanie daty podpisania aktu notarialnego potwierdzającego zmianę właściciela nieruchomości. W naszym mieście urzędnicy Biura Obrotu Nieruchomości nie dają żadnych wytycznych, który notariusz powinien spisywać akt ważne żeby prowadził kancelarię na ternie miasta. To nabywca wybiera sobie notariusza spośród wszystkich prowadzących tego typu praktykę na terenie Jaworzna - przedstawiciel gminy dotrze do jego kancelarii, by spisać akt.

Jak łatwo się przekonać, zakup działki od gminy nie jest sprawą skomplikowaną, ani obarczoną dziesiątkami procedur i biurokracją. To opcja bardzo bezpieczna (pod względem ewentualnych roszczeń i statusu własnościowego gruntu) i stosunkowo prosta do przeprowadzenia. Oczywiście wymaga nieco więcej czasu, ponieważ gmina musi dotrzymywać terminów i procedur określonych prawodawstwem państwowym. Ale "gra jest warta świeczki".